2009年03月27日 来源：江苏商报
[提要]进入2009年，南京楼市持续回暖，3月之后，暖意更甚。2009年以来，南京商品房成交量突破1万套，二手房市场也不甘示弱，成交量达到10456套。年前专家都说房价还要跌，为什么房价反倒上涨了？认购量突增的暖风，是否表明已经有大量购买者出手了？今年下半年会有“抄底”机会吗？

进入2009年，南京楼市持续回暖，3月之后，暖意更甚。
2009年以来，南京商品房成交量突破1万套，二手房市场也不甘示弱，成交量达到10456套。
而上周7个交易日，南京楼市住宅认购量更是在时隔一年之后重上2000套“高峰”。
借着认购上升的势头，一些楼盘开打“提价牌”，这使部分有投资意向的人有点懵。
年前专家都说房价还要跌，为什么房价反倒上涨了？认购量突增的暖风，是否表明已经有大量购买者出手了？今年下半年会有“抄底”机会吗？

■背景观察
暖风劲吹，数据靠谱
数据：单周认购上2000
据南京网上房地产公布的数据，上个星期，南京楼市住宅认购量在时隔一年之后重新站上了2000套的“高峰”，楼市暖风越吹越有劲。
"这两天来看房选房的人特别多，超出我们的想象，星期六就卖出去20套，看来降价确实有效果。”上个双休日开盘的钟山晶典打出了每平方米6059元的“惊爆价”吸引买房人，尽管人们都清楚这仅是起售价，而且这样的房源也不太多，但每平方米6800元的均价仍要比以前便宜了千元左右。同样选择在这个双休日开盘的还有河西的融侨中央花园，城北的金域中央等几家，来自各楼盘开盘现场的消息显示，大家卖得都不错。“二期公开亮相才一天，已经售出200套了”，融侨中央花园的营销负责人说。
据统计，上周南京住宅的认购量达2052套，时隔一年再次攀上2000套的“关口”，房地产市场复苏的迹象也越来越明显了。“去年年初时，南京楼市的销售开始下滑，从每周的2000套，一路下滑到1500套，1000套，今年春节后最少的一个星期只认购掉900多套”。南京市房管部门相关人士表示，不仅在商品房市场，二手房同样卖得火热，统计显示，3月份全市已经成交了将近6000套，几乎是去年低迷时期的一倍。
热销的局面在单周冲上2000套之后并没有停止。网上房地产数据显示，3月23日，南京市商品住宅认购395套，成交445套，成交面积为45453平方米。与上周同期相比，认购量和成交量还在上升。
对比：3月超过“金九银十”
来自网上房地产的统计数据显示，进入3月份以来，南京楼市持续升温，不仅成交量屡次突破400套，而且日均认购量也创下新高，超过了2007年和2008年3月的日均认购量，更是去年处于低潮的“金九银十”日均认购量的两倍多。
3月份以来，每周一的楼市成交量均齐齐冲顶，3月2、9、16、23日3天南京商品房住宅成交纷纷突破400套，分别达到432、413套、424套和445套，这样的行情在成交不断上涨的2月份也仅有2月23日一天出现过。
截至3月16日，南京商品房住宅认购量达到4335套，日均认购270套。“270套的日均认购量比2007和2008年同期都要高，比去年的金九银十更要高出一大截。”南京一家研究机构负责人表示，分析3月份以来的楼市数据会发现，整个认购量呈梯度上升曲线，16天当中有11天的单日认购量在250套以上，分布均衡，并非大起大落式的突发行情。其中，3月份第一周（3月2~8日）的日均认购量为257套，第二周（3月9~15日）则升至286套，涨幅达11.3%，“2007年和2008年3月份日均认购量分别为265套和197套，2008年金九银十的日均认购量更只有107套和127套。3月份至今的日均认购量已经是去年金九银十的两倍以上。”
但必须指出的是，2007年的春节比较晚，2月18日是大年初一，由于受春节的影响，所以3月份启动较慢。今年3月的日均认购量超过前年，并不代表楼市就已经恢复到了当年的水平。

板块：河西进入热销行列
从各板块的认购情况来看，除江北、江宁占据南京楼市销量前列外，河西、城北等板块也迅速上升，破除了仅靠江北、江宁拉动的单向局面。
南京网上房地产的数据显示，3月3日河西板块取得认购53套的好成绩，几乎是平时的两倍。随后的3月12~15日连续四天，河西一路直追，认购量紧随江北、江宁之后排位第三，分别达到58、59、75和59套，多个楼盘进入单日销售前十。3月12日和14日两天，河西楼盘朗诗国际街区更是以36套和41套的销量排在了当日热销楼盘排行榜首位。
截至3月16日，江北、江宁分别以1336套和1281套的成绩占据楼市认购量29.6%和30.8%的份额，河西以637套的成绩夺得14.7%的份额，比2月份10%的认购份额上涨了近五个百分点。城北板块认购份额达到8.1%，上升也比较明显。
从板块分布情况可以看出，交易量的上升是一个整体的现象，而非仅仅靠个别板块的低价拉动市场。
据了解，“建房速度赶不上销售速度”的现象近期又在江北楼市重现。苏宁地产的销售负责人透露，目前该集团旗下的天润城房源已经卖空，而新房源可能要等到4月份才能推出。万江共和新城也表示，最近该楼盘推出了90多套房源，开盘第一天就被抢掉了60多套。更让不少业内人士惊诧的是，城中、河西、仙林等地的高档楼盘也开始炙手可热，其中朗诗国际街区一天几乎卖掉两幢楼，万科光明城市“楼王”更是平均一分钟卖掉一套房。
行情探底

楼盘涨价，仍是噱头
现状：部分楼盘喊“涨”
进入3月以来，南京住宅认购量日益增长，每日的认购量都在200套以上，最高时接近400套。刚刚过去的一周，认购量更是达到200套以上。眼见楼市复苏，部分楼盘也传出打算涨价的消息。
部分楼盘悄悄提价
去年曾因降价事件惹来一身麻烦的雅居乐花园，继元旦全面提价后，3月1日起单价再次上调380元/平方米。位于江宁的世纪东山3月10日起，所有在售房源价格全面上调150元/平方米。
另外，去年价格战最激烈的江北楼盘今年以来随着地铁等利好的出台，价格也有了一定的调整。涨势最猛的就是有着江北楼市“风向标”之称的苏宁天润城。去年年底，天润城曾推出一批3088元/平方米的特价房，而现在3088元/平方米特价房全部取消，2月份均价在3500元/平方米左右，目前则涨到4280元/平方米，涨幅惊人。天润城的售楼小姐介绍，下一批新房源要等到4月底13街区开盘了，均价预计也要4000多元。
与天润城大幅涨价相比，明发滨江新城和万江共和新城这两家江北大盘也开始提价，但提价幅度较小。明发滨江新城的销售经理介绍：“明发的特价房价格往上提了一些。以前是3310元/平方米起售，现在是3500元/平方米起售。但均价没涨，还是3600元~3700元/平方米。新推的333套，均价3800元/平方米。”
万江共和新城的销售经理介绍：“三期红公馆最后4栋多层，均价4200~4300元/平方米。”相对于此前均价3888~3999元/平方米，万江相当于涨了200~300/平方米。

背后：存量房够卖19个月
买房人也在寻思着这些楼盘是真涨，还是故作噱头。事实上，南京网上房地产数据显示，目前南京可售商品住宅仍超过4.6万套。
来源于南京网上房地产的资料数据显示，2009年1月1日南京商品房的可售套数为53129套。截至2009年3月23日，同样是南京网上房地产的数据，南京商品房的可售套数减少为46337套。
这样算来，2009年1月1日~3月23日，共82天的时间，南京楼市卖了6792套存量房，平均每天消化约83套房。按照这样的速度，即使排除新增商品房的上市量，南京楼市目前现有的存量商品房可以卖约19个月左右。
数据显示，2009年1月1日~3月23日期间，南京楼市商品住宅的成交总量为13342套。除去在此期间卖出的6792套存量房，2009年1月1日~3月23日的82天内新增商品住宅的消化量为6550套，这一数量小于同期消化的存量。说明，南京楼市处于消化存量的阶段。

专家：最终还是得降价
“按照目前存量的消化速度，不包括即将上市的新房源，现有存量就可以卖19个月，也就是说南京在未来一年半之内是有充足的房源可售的”，365地产家居网常务副总邢炜分析，“在这样的情况下，开发商如果想提价并没有足够的支撑理由。”
南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华博士认为在今年的市场行情之下，依然以消化存量为主，如果开发商借机大肆提价是非常不理性的行为。“是否提价，主要以开发商资金链是否顺畅为主要参考条件。现阶段开发商应看到市场存量居多、新盘也将集中上市，通过走量获取充足的资金才是上策。”
中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容，在接受采访时明确表示，在全球大的经济背景下，“谈楼市回暖，还为时过早”，只要“南京还在地球上，就不会出现区域性的房价反弹”。易宪容认为，目前南京存量房源去化的速度证明了，“开发商现在要做的是把价格降下来，促进销售，而不是盲目地涨价”。